La struttura Sw a 3 Livelli e il valore aggiunto delle Business Unit: l’Ottimizzazione

Definiamo l’enorme valore aggiunto apportato dal concetto di Business Unit in Finance Atena, senza il quale l’analisi predittiva non può che rimanere incompleta.

<< Perché definite più Business Unit all’interno del Progetto, per di più con temporalità differenti?>>

Questa è una delle prime domande che ci vengono poste quando parliamo dell’architettura di Finance Atena con chi vede la Fintech per la prima volta. Ed in effetti il concetto di Business Unit è qualcosa che salta subito all’occhio, visto che nella comune stesura dei Business Plan che siamo abituati a conoscere, la Business Unit è un concetto che manca nella maniera più assoluta. Ma allora perché per Finance Atena è un concetto così rilevante?

Prima di indicare il valore aggiunto apportato dal concetto della Business Unit, conosciamo un po’ questa Fintech. Per conoscere Finance Atena bisogna innanzitutto sapere che si basa su di una struttura software avanzata a 3 livelli infiniti: Progetto, Scenario, Business Unit. All’interno di questa Fintech si possono infatti definire infiniti Progetti. All’interno di ciascun Progetto è possibile definire infiniti Scenari. All’interno di ciascuno Scenario è possibile definire infiniti tipi di Business Unit.

Definiamo, quindi, l’enorme valore aggiunto apportato dal concetto di Business Unit in Finance Atena, senza il quale l’analisi predittiva, di qualunque tipo si tratti, non può che rimanere monca e inutile, partendo innanzitutto da cosa è una Business Unit. La Business Unit è uno specifico centro di costo e/o ricavo definito all’interno del Progetto.

In base a questa basilare definizione è chiaro che, in Progetti con attività più diversificate, il concetto di Business Unit è più evidente; al contrario, lo è meno in Progetti con attività similari. Se prendiamo, ad esempio, un’area polifunzionale come un Forum è chiaro che le Business Unit potrebbero essere: l’Area residenziale, l’Area Stadio, l’Area Commerciale, l’Area Verde e Mobilità, l’Area Parking, etc. Nel caso di un Progetto di Housing è necessario, invece, identificare più Business Unit, a parte quella residenziale.

Questo è, tuttavia, un limite di interpretazione perché il criterio di scomposizione non è solo quello della diversificazione dell’attività, ma ce ne possono essere molti altri e in molti casi sono anche più rilevanti di questo ai fini della migliore sostenibilità del Progetto.

Vediamo i principali criteri di scomposizione del Progetto in Business Unit e la loro fondamentale rilevanza.

Criterio della tipologia di attività

Assumiamo un complesso residenziale. In ciascuna palazzina ci saranno appartamenti da destinare alla vendita e all’affitto. In questo caso, costi, ricavi e investimenti seguono una logica economica, finanziaria, contabile e fiscale totalmente differente. La vendita è legata ad un concetto di rimanenze che entrano ed escono, compromessi, rogiti, caparre, acconti; l’affitto è, invece, legato ad un concetto di investimenti da immobilizzare e ricavi di gestione con eventuali manutenzioni e costi di facility. In questo caso è impensabile mantenere tutto in un unicum di Progetto.

Tralasciando la follia di definire un modello di questo tipo come un unico centro di profito generalizzato, è chiaro che in questo modo il risultato che se ne avrà non potrà che essere lontato dalla realtà del Progetto. Inoltre la stessa lettura di un modello di questo tipo deve essere vista alla luce di una separazione in Business Unit per consentire massima chiarezza e trasparenza.


Criterio della destinazione finale

Assumiamo un progetto in cui ci sono due asset, ad esempio due immobili: l’immobile A è di proprietà dell’operatore, mentre l’immobile B deve essere trasferito gratuitamente alla Pubblica Amminstrazione al termine della concessione. In questo caso è opportuno vedere separatamente i due immobili in modo da capire qual è la marginalità effettiva dell’immobile A, dato che è su questo immobile che si potranno concentrare maggiormente le opportunità per rendere sostenibile il Progetto.
 

Criterio del timing

Ciascuna Business Unit ha tempistiche di realizzazione e operatività differenti. Il caso classico è quello di 3 torri residenziali. La prima torre sarà costruita nell’anno X e i rogiti si concluderanno nei successivi 2 anni. La seconda torre sarà costruita nell’anno X+1 e i rogiti si concluderanno nei successivi 2 anni. La terza torre sarà costruita nell’anno X+2 e i rogiti anche in questo caso si concluderanno nei successivi 2 anni. In questo caso sono chiari 2 punti molto importanti.

Il primo punto è che la separazione del Progetto in 3 Business Unit, ciascuna rappresentata da una Torre, non solo è possibile con Finance Atena, dato che la temporalità del Progetto è definita per singola Business Unit, ma è anche l’unica strada corretta per una corretta Rappresentazione della sostenibilità di questo tipo di Progetto. Se il Progetto non è definito con questa diversificazione di temporalità, non è realistico. Ecco pertanto che il criterio del timing per la separazione delle Business Unit è fondamentale per dare attendibilità alla previsione del Progetto.

Il secondo punto è che il Progetto, strutturato in 3 Business Unit in base al timing, può garantire un enorme risparmio delle fonti finanziarie (debito e equity richiesto) in quanto le vendite di una Torre finanziano le successive. Otteniamo così la massima sostenibilità del Progetto, a fronte della migliore ottimizzazione del risultato. Questo punto è inoltre ottimizzato con Finance Atena perché gli algoritmi finanziari e matematici definiti in Piattaforma, comprendono, oltre alle basilari formule finanziarie che tutti conosciamo, migliaia di complesse iterazioni multivariabili che hanno come obiettivo la ricerca del miglior risultato, economico e finanziario, tra quelli possibili.

Il criterio del timing ci ha permesso, ad esempio, di far risparmiare qualcosa come 38 Milioni di euro in un Progetto di 3 Torri di Bosco Verticale con Capex da 47 Milioni. E' chiaro in questo caso il valore aggiunto di scomporre il Progetto in 3 Business Unit. Questo è un caso di ottimizzazione per l’operatore, ma ovviamente ci possono essere anche casi dove il timing determina ottimizzazione che incide non solo sulla sostenibilità del Progetto ma anche su quella della PA e sulla sostenibilità sociale della stessa Collettività.

Un tipo di Progetto di recupero delle Periferie molto diffuso nei grossi centri urbani italiani che ci è capitato di vedere è quello in cui si va a demolire un vecchio complesso residenziale e, al suo posto, se ne costruisce uno nuovo. In questo caso i costi di mobilità, ossia i costi che la PA sostiene per garantire un alloggio temporaneo ai precedenti inquilini durante il periodo dei lavori è qualcosa che dipende dal cronoprogramma dei lavori dei singoli edifici del complesso residenziale. In questo caso definire il Progetto in Business Unit secondo il criterio del timing aiuta non solo l’operatore ma anche la PA per comprendere meglio i propri costi, il valore dell’allocazione del rischio di costruzione che grava su di essa e il valore dei rischi di socialità in cui potrebbe incorrere. Ecco che la suddivisione delle Business Unit per timing è ancora una volta fondamentale per tutti gli stakeholder.


Il Timing assume, pertanto, un valore aggiunto assoluto in funzione dell’obiettivo rendere il Progetto ottimale, restando sempre nell’ambito dell’Economia Reale. E questo assume ancora più valore e precisione nella Fintech, in quanto la base temporale di ogni variabile gestita è il mese, non l’anno.
 

Tutto questo sono i concetti di attendibilità, profittabilità e opportunità che guidano Finance Atena.

 

 

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