Asset Evaluation: quanto vale davvero un Asset?

La DCF come unico mezzo efficace per definire il valore futuro di qualcosa 

Un caso che sta prendendo piede nel Mondo dei Family Office è quello di 2 fratelli A e B che hanno ereditato 2  Appartamenti Alfa e Beta. Alfa è stato valutato da perizia 300k, mentre Beta 500k. Senza litigare A si prende Alfa, mentre B si prende Beta e cede 100k ad Alfa, così sono pari, o no?

Nei successivi 10 anni A si è attivato per far fruttare il suo Asset e l’ha messo in affitto su AirB&B, ottenendo in media 2,5k mese di affitto, che significa 300k. A cui bisogna aggiungere i 100k che gli ha dato B e il fatto che si trova in mano un immobile che continuerà a produrre valore anche dopo il 10° anno, quindi con Terminal Value positivo. Anche assumento i rischi sistemici e idiosincratici che può avere, già oggi ha in mano un asset value consistente.

B, invece è stato pressocchè passivo e non ha fatto nulla per valorizzare l’Asset. Dopo 10 anni il suo Asset vale il valore della perizia, che nel frattempo si è abbassato al 50%, dato che l’immobile è vecchio e il valore degli immobili è sceso. A questo valore è necessario toglierci anche le spese di manutenzione straordinaria per renderlo di nuovo vendibile e le spese di agenzia che sicuramente dovrà sostenere. A tutto questo bisogna infine togliere sempre i 100k che B ha dato ad A.

Ora quanto valgono Alfa e Beta alla luce degli interventi di A e B?

Poniamo questa domanda innanzitutto al mondo Bancario Italiano, grande e piccolo, visto che le procedure sono ancora fortemente incentrate sul concetto di Perizia e Bilancio, anche nel caso di start up e scale up, a discapito della DCF.
A questo proposito comprendiamo bene la convinzione dietro questa ratio: la perizia e il BIlancio, costituiscono il certo, mentre la DCF l’incerto. Ed è anche vero che, negli ultimi anni, i modelli di DCF sono via via peggiorati fino a costituire in molti casi un mero esercizio di collegamento tra celle.

Ma attenzione su due cose fondamentali. In primo luogo la DCF è, innanzitutto, un sistema matematico prima che finanziario, e, in quanto tale è determinato su principi certi e certificati. Come questo sistema viene effettivamente applicato, da quali assumption prende spunto, questo è il vero punto della questione ma la DCF è e rimane l’unico mezzo efficace per definire il valore futuro di qualcosa ad oggi. Più del calcolo dei Multipli che si basano essenzalmente solo su Benchmark e non tengono conto delle peculiarità della Company, e sicuramente più del sistema delle perizie.

In secondo luogo valutare soltanto ciò che è certo oggi è un modo certo per raggiungere un risultato errato del futuro. Questo perchè, così facendo, si presume che l’asset sia immutabile nel corso del tempo la qual cosa, ovviamente, non è mai così.

In sostanza, ritornando al case dei 2 fratelli, era sbagliato presupporre che la destinazione di quegli immobili sarebbe rimasta immutata, e infatti così non è stato.

Ultimo spunto di riflessione. Ad ottobre scorso abbiamo partecipato al #FintechDay Italia, evento a cui hanno presenziato, tra gli altri, la stessa Banca di Italia, società di investimento del calibro di Black Rock e Illimity, di cui apprezzo molto l’approccio fortemente innovativo rispetto all sempre attuale sistema bancario Italiano. Molte sono sicuramente le cose che mi hanno colpito e gli spunti di riflessione ma uno, in particolare, penso valga la pena di citare in questo spazio. Il sistema delle Cryptovalute e delle Blockchain sono solo la punta dell’iceberg che è l’esigenza del Mercato e dell’Imprenditoria di andare oltre l’attuale sistema procedurale bancario. Esistono già oggi società negli Stati Uniti e in Messico che svolgono i servizi che oggi  offrono le Banche e se questo tipo di Società avranno la possibilità di entrare anche in Europa, possiamo aspettarci che di qui a qualche anno associeremo il termine di Banca a nuove Società diverse da quelle attuali.

L’innovazione nelle Banche è già partita e non contempla solo l’Home Banking ma molti altri aspetti. E’ tempo che le procedure vengano riviste.

 

 

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