Ottimizzare i Finanziamenti per il Real Estate

Come ridurre il peso dei Finanziamenti che i Costruttori devono richiedere alle Banche, mantenendo la Sostenibilità del Progetto?

I Tempi Finanziari dell'Housing: Tiraggio e Rimborso

Come per altri Settori, anche per l’Housing l’analisi dei Finanziamenti consta di 2 momenti ben precisi: la fase di Tiraggio (ossia il finanziamento che si ottiene), e la fase di Rimborso (ossia la restituzione del Debito con annessi interessi e altri oneri finanziari).

Valutiamo separatamente questi 2 momenti per i Costruttori.

La Fase di Tiraggio

Per quanto concerne la Fase di Tiraggio il primo presupposto da cui partire è che il Finanziamento deve essere disponibile al momento dei SAL, dato che, di norma, questi coincidono con il momento dei pagamenti delle spese dei Lavori.

In questo caso se il Costruttore è disposto ad investire nel Progetto una parte di Equity (o FinSoci) sarebbe opportuno definire innanzitutto l’ammontare massimo che si può investire. In questo modo i primi SAL potrebbero essere coperti con il Capitale Proprio fino alla sua quota massima e, fare intervenire il Debito Bancario solo per i rimanenti SAL.

In questo modo il Costruttore potrebbe andare a ridurre il costo degli Interessi di Pre-Ammortamento (ossia gli interessi da pagare prima dell’inizio della fase di rimborso).

La Fase di Tiraggio potrebbe inoltre essere ottimizzata anche in un altro modo: mediante una corretta analisi della suddivisione del Progetto in più Business Unit.

Per fare questo il presupposto da cui partire è che il Costruttore abbia un chiaro e preciso quadro dei Lotti che compongono il Progetto e del possibile cronoprogramma dei Lavori di ciascuno di questi Lotti.

Ad esempio prendiamo il caso di una nuova Area Residenziale in cui saranno costruite diverse Palazzine. In questo caso diventerebbe fondamentale per l’ottimizzazione del Debito poter gestire un cronoprogramma differente per ciascuna di queste Palazzine (che diventano le Business Unit del Progetto). Infatti, se facciamo partire prima una palazzina e via via le altre, possiamo coprire parte dei SAL delle Palazzine successive con i Ricavi derivanti dalle Palazzine precedenti. In questo modo avremmo un certo risparmio di fonti di finanziamento da richiedere.

Chiaramente per avere un quadro chiaro e realmente ottimizzato della capacità di autofinanziamento delle Palazzine è necessario uno strumento di analisi che possa gestirle in modo preciso ma anche flessibile. Uno strumento che evidentemente non può essere un modellino semplificato fatto su fogli di calcolo.

D’altra parte il concetto di Business Unit è importante in un Progetto non solo per efficientare i finanziamenti ma anche per tanti altri aspetti, uno di questi è sicuramente la comprensione della redditività e sostenibilità che arriva da ciascuna Palazzina.

La Fase di Rimborso

Per quanto riguarda la Fase di Rimborso è anche questa una parte molto interessante da prendere in esame.

1à Suggerimento

Innanzitutto suggeriamo sempre, prima di presentarlo alle Banche, di effettuare una prima simulazione della valutazione del Progetto ipotizzando una Modalità di Rimborso del Debito con Tailor Made.

Questo dà subito una prima idea della reale Bancabilità e Sostenibilità del Progetto, nonché della potenziale durata minima di Rimborso del Debito che il Progetto può sopportare. Questo ci consente di presentarci alle Banche avendo già in mente un’idea concreta di quanto dovrebbe durare il Rimborso.

2à Suggerimento

In secondo luogo, in un tipico Progetto di Housing, i ricavi si possono suddividere in almeno 2 tronconi fondamentali: i Ricavi da Affitto e i Ricavi da Vendita. A questo proposito è bene avere chiara qual è la proporzione (al netto di rischi) e le ipotesi dei tempi di incasso di queste 2 categorie di ricavo.

Questo perché la politica di cash in di queste 2 tipologie di ricavo segue andamenti assai differenti.

I Ricavi da Vendita hanno infatti momenti ben precisi di Acconti, Caparre e soprattutto di Rogitazione e ciò implica picchi di mesi di cash in e altri in cui non vi è incasso. Ciò è ulteriormente accentuato dal fatto che spesso i Costruttori definiscono un preciso mese (giorno) di Rogitazione di più Appartamenti.

I Ricavi da Affitto hanno invece un andamento per lo più costante durante i mesi.

Data questa struttura di incasso, un modo per omogeneizzare e quindi ridurre il peso del Servizio del Debito è quello di definire un sistema di Rimborso misto suddiviso in:

  • Tailor Made in Proporzione alla parte di Ricavi da Vendita
  • Rata Costante (più raro il caso di Capitale Costante) in proporzione alla parte di Ricavi da Affitto

A questo proposito, una variante del tradizione Tailor Made, che alcuni Costruttori hanno iniziato a adottare con le Banche in quanto più solida e adatta alle vendite immobiliari, è quella del Tailor Made su Rogiti. In questo modo si fa coincidere in modo proporzionale il momento del rimborso con le date di Rogitazione, facendo di fatto diventare il Tailor Made una sorta di Multi Bullet funzionale allo scopo.

Chiaramente per piccoli Progetti in cui le date di Rogitazione sono poche o addirittura una soltanto è bene ricorrere al tradizionale Rimborso “Bullet” senza capitalizzazione, dove:

  • Gli interessi sono pagati periodicamente al momento dell’incasso degli affitti
  • La quota capitale è invece pagata al momento della Rogitazione

Finance Atena e il Real Estate

Queste politiche di Rimborso che di fatto adattano l’andamento del cash out del Servizio del Debito sulla base del cash in dell’andamento dei Ricavi permettono quindi da un lato di garantire concretamente la Bancabilità e dall’altro lato di ridurre la durata del Debito e, quindi, il costo del Servizio del Debito.

È pertanto evidente l’importanza di avere una visione precisa del Piano Vendite di ciascun Lotto (Business Unit) del Progetto e valutarne le varie ipotesi di time schedule.

Tutto ciò può richiedere una certa complessità di analisi ed è quindi fondamentale poter utilizzare uno strumento che sappia gestire in modo semplice tale complessità e integrare i dati economici con politiche di rimborso ottimali.

Con Finance Atena abbiamo da tempo implementato tutte queste logiche ed altre ancora così da gestire in modo realisticamente ottimale tutte le peculiarità dei Progetti e Modelli di Business che ci sono stati presentati. Sempre nell’ottima della migliore Rappresentazione della Realtà.

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