A chi è Rivolto

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Tipologia di Beni Immobiliari

I beni Immobiliari a cui ci rivolgiamo sono:

• Terreni e Aree
• Residenziale
• Uffici
• Commerciale
• Industriale e Logistica
• Immobili Agricoli
• Immobili con destinazioni d’uso speciale
• Immobili Pubblici

Real Estate: definizione

Il settore del Real Estate viene comunemente suddiviso in tre segmenti principali in base alla tipologia delle attività svolte, alla natura dei servizi offerti e alla tipologia degli operatori coinvolti.

Real Estate Developement, che riguarda la fase inziale di un progetto immobiliare, che va dalla valutazione di fattibilità dell’investimento, all’individuazione dell’area edificabile, alla gestione dei rapporti con le amministrazioni pubbliche e con gli istituti di credito, fino alla costruzione dell’immobile.

Real Estate Management, che comprende l’insieme delle attività di gestione di un patrimonio immobiliare che includono:

• building management, la manutenzione ordinaria o straordinaria del bene;
• facility management, la gestione dei servizi di pulizia, portineria, sicurezza interna, e in generale dei servizi funzionali alle esigenze degli utenti dell’immobile;
• property management, la gestione dei rapporti economici e amministrativi, quali riscossione degli affitti, pagamenti per assicurazioni, contabilità, ecc., per conto della proprietà.

Asset Management, che riguarda la gestione professionale del patrimonio immobiliare finalizzata alla valorizzazione e all’ottimizzazione della sua redditività attraverso operazioni di acquisto, vendita, dismissione, ristrutturazione o riconversione.

Real Estate: Tipologia di Operazioni considerate

Le Operazioni finanziarie considerate sono:

• Return and Risk of a Real Estate Investments: che comprende tutte quelle operazioni di analisi economica finanziaria atte a valutare il reale ritorno dell’investimento (VAN, TIR Azionista) considerando tutte le variabili di contesto e i relativi rischi
• Enhancement and optimization of a Real estate asset: che comprende tutte quelle operazioni di analisi economica finanziaria finalizzate alla valorizzazione e all’ottimizzazione della redditività dell’asset, attraverso operazioni di acquisto, vendita, dismissione, ristrutturazione o riconversione.
• Better balance of costs and revenues: nel Real Estate Management, per ottenere l’ottimale ritorno dalla gestione degli Asset considerando tutte le variabili di contesto e i relativi rischi e il corretto dimensionamento delle fonti di copertura.

Il Real Estate in Italia:

Il “Real Estate” in Italia risente di un approccio ancora estremamente arretrato, principalmente economico, in cui vengono elencati gli investimenti, i costi sostenuti e i ricavi e, su questo, viene valutata la sostenibilità, la reddittività e quindi la fattibilità o meno dell’investimento, attraverso l’utile previsto (errato) e il ROI.

La parte finanziaria viene solo accennata in modo sommario e passivo, considerando solo l’importo del possibile prestito erogato dalle banche, subito e non negoziato, evidenziato nella rata dell’eventuale preammortamento ed ammortamento della quota capitale più gli interessi.

La parte sistemica, invece, quella che riguarda le variabili di contesto quali: la parte fiscale, la parte macroeconomica, le analisi degli stakeholder e dei Rischi possibili, che possono intervenire sull’investimento, nei diversi possibili scenari, non viene considerata.

Il Risultato una previsione di sostenibilità e di Attendibilità completamente inattendibile.

Quest’approccio, fondamentalmente errato, è stato sostenuto nel tempo dalla crescita continua del mercato immobiliare che permetteva di mediare e compensare tutti gli errori di valutazione predittiva degli investimenti.

Infatti, oggi, non è più possibile e volendo rimanere competitivi, occorre cambiare metodo, pena: la non sostenibilità, il possibile default finanziario, ecc. Questa tesi è sostenuta da Joseph Stiglitz e ormai da oltre il 60% della Community americana del Real Estate, a partire dall’Ad di Black Rock.

L’approccio corretto è quello Economico Finanziario Sistemico, che consiste proprio nel valutare, in modo predittivo corretto, la sostenibilità e reddittività di un investimento nel tempo, tenendo conto della parte economica (i corretti importi di investimento, ricavi e costi), della parte finanziaria (le variabili economiche nel tempo con i relativi gg di pagamento ed incasso, le possibili forme di finanziamento) e della parte sistemica (la parte fiscale, la parte macroeconomica, analisi degli stakeholder e l’analisi dei Rischi).  

Questo è l’approccio corretto per permettere all’imprenditore/investitore di mettere in pratica le proprie idee di business, per un’analisi corretta degli investimenti in termini di sostenibilità e reddittività (VAN e TIR azionista). Ovviamente per farlo occorre un adeguato sistema informativo che lo permetta.

I principali sistemi informatici usati nel settore sono:

Foglio Excel

Nel Real Estate Development e nell’Asset Manager lo strumento adottato per l’analisi predittiva e la verifica di sostenibilità e reddittività di un investimento immobiliare è il foglio di calcolo da circa 30 anni, con tutti i limiti concettuali, che lo rendono inaffidabile per analisi così complesse e sistemiche come la valutazione di un investimento. Vedremo in dettaglio le ragioni. Precisiamo però, da subito, che il foglio di Excel non è nemmeno considerato un sistema informativo.

Sistemi Informativi Gestionali

Nel Real Estate Management esistono invece diverse soluzioni di sistemi informativi gestionali, i classici ERP, che hanno la funzione principalmente di consuntivare i dati economici finalizzati alla Contabilità Generale (Conto Economico e Patrimoniale) e nei casi più evoluti arrivano al controllo di gestione. La parte finanziaria, nei casi più evoluti, è relegata alla tesoreria, quasi mai si arriva alla gestione di un cash flow.

I Sistemi Informativi tradizionali sono però molto lontani dalla possibilità di affiancare l’imprenditore/Investitore nelle sue scelte economiche finanziarie predittive.

Business Intelligence

La Business Intelligence può essere utilizzata per integrare i sistemi informativi per simulare proiezioni finanziarie. I Limiti di questo tipo di approccio però sono i seguenti:

• Si parte da un approccio di dettaglio a consuntivo (con delle logiche), per arrivare a un sistema predittivo (con altre logiche) e pertanto incongruenti
• I Sistemi di Business Intelligence sono molto efficaci per stabilire delle logiche di relazione tra i dati, ma non sono in grado di essere programmati per impostare complessi algoritmi di proiezione predittiva degli stessi
• La limitata programmazione ricade comunque in un concetto di soggettività che ne diventa il limite per sistemi che devono prevedere la sostenibilità e reddittività di centinaia o milioni di euro, pertanto diventano portatori di un grado di rischio troppo elevato, in capo al soggetto che li ha realizzati
• Mancano poi del concetto di certificazione degli algoritmi utilizzati dalle fonti istituzionali
• Comunque, permette un grado di approssimazione della realtà economica finanziaria molto limitata, dell’ordine del 10-15%, pertanto inattendibile.

Il Foglio Excel rappresenta di fatto ancora lo strumento più utilizzato per fare simulazioni finanziarie nel “Real Estate”.

I Limiti della Tecnologia dei Fogli Excel

Purtroppo, la risposta non è positiva, perché l’Attendibilità media di qualsiasi Business Plan, realizzato con la tecnologia dei fogli Excel, indipendentemente dalla bravura dell’analista che lo ha realizzato, è mediamente del 15-20%!

Vediamo le ragioni, scoprendo che, oltre alla mancanza di Attendibilità, esiste anche una mancanza di Opportunità e di Profittabilità per gli investimenti gestiti con i Business Plan fatti con l’Excel.

Andiamo a esaminarli nel dettaglio.

Mancanza di Attendibilità

L’Attendibilità media di un Business Plan realizzato con la tecnologia dei fogli Excel, indipendentemente dalla competenza dell’analista che lo elabora, è stata misurata su un gran numero di BP elaborati ed è risultata nell’ordine medio del 15-20%.

Un’approssimazione dell’ordine del 20%, nel migliore dei casi, significa che ogni risultato ottenuto ha un’Attendibilità del 20% o, in altre parole, ha un margine di errore pari al suo complemento, cioè l'80%. Questo comporta, ad esempio, che un valore di Flusso di cassa di 1.000.000€, calcolato con questa modalità, oscilla da un valore di 1.000.000+/- 800.000, cioè da 200.000€ a 1.800.000€. 

Questo tipo di approssimazione mette in evidenza un problema di Attendibilità del valore calcolato, ma ancora di più di precarietà nel fare riferimento al modello di Business, per prendere le decisioni imprenditoriali che hanno un impatto economico finanziario sullo stesso.

Vediamo le ragioni strutturali dell’inadeguatezza del Foglio di Excel per la limitatezza di Opportunità che può offrire nella gestione delle diverse operazioni di “Real Estate”:

Analisi su base Annua

dei Business Plan è una delle cause più eclatanti a base dell’inattendibilità, per questi motivi:

Una cassa sempre positiva su base annua può, infatti, risultare negativa per la maggior parte dei mesi, con necessità di avere la copertura, utilizzando una linea bancaria o un aumento di capitale. I valori di VAN ottenuti sono pertanto inattendibili. 

Un cash flow su base annua impedisce di visualizzare il pagamento delle imposte, impedendo di avere evidenza di criticità di liquidità, che diventano fondamentali per ottenere le coperture finanziarie preventive.

Mancanza di un approccio Sistemico:

dovuta all’incapacità della tecnologia dei fogli Excel di prendere in considerazione tutte le variabili insite in un determinato contesto quali, ad esempio:

Le aliquote IVA associate a ogni variabile che entra nel modello 

I gg di pagamento/incasso 

Le diverse aliquote d’imposta

Le variabili di rischio, non prese nella dovuta considerazione.

Problema della Gestione dell’IVA:

è nella maggior parte dei Business Plan gestita in modo errato o insufficiente, per l’incapacità della tecnologia di Excel di tenerne conto.

In un Progetto di sviluppo immobiliare, relativo alla costruzione di due palazzi, caratterizzato da un investimento di 20Mil di euro, la gestione scorretta dell’Iva a rimborso e compensazione verticale provocò un grave squilibrio finanziario che costrinse la proprietà a cedere parte del pacchetto di controllo della società ad altro investitore, che subentrò per appianare la situazione finanziaria.

Iva riveste poi particolare attenzione negli investimenti nella gestione delle caparre e acconti. In molti progetti esaminati non viene considerata con il risultato di flussi di cassa errati.

Problema del Circolante (dovuto alle differenze tra gg di pagamento e d’incasso):

nella maggior parte dei Business Model viene ignorato non per problemi di competenza, ma per impossibilità di gestirlo con una gestione annuale e non mensile.

In a real estate development of 5 million Euro, working capital of 700.00 Euro was overlooked. Pointless to mention the damages that caused to the entrepreneur.

Problema dei compromessi, acconti e rogiti:

rappresenta una modalità d’incasso complessa, caratteristica dei progetti nel Real Estate, che deve essere gestita a livello mensile e tenere conto correttamente dei flussi dell’IVA.  

In un progetto di sviluppo immobiliare la gestione semestral  di queste modalità determinò una situazione non veritiera che portò l’imprenditore a gestire la situazione in grande affanno.

Problema della mancanza di certificazione degli algoritmi utilizzati:

dovuta alla mancanza del riferimento alle fonti che ne dichiarano la correttezza, che costituisce un elemento importante che ogni investitore dovrebbe richiedere. Si richiede la certificazione del vino, dell’olio ma non dei BP che decidono l’analisi di investimenti di milioni di euro.

In una Due Diligence fatta da un Investitore che doveva acquisire una partecipazione immobiliare fu richiesto alla controparte quali fossero gli algoritmi utilizzati e da chi fossero stati certificati. Emerse che addirittura venivano utilizzati algoritmi diversi per la stessa funzione e inoltre alla domanda su quali fossero le fonti la risposta fu: l’esperienza del soggetto che aveva redatto il Business Plan. Ovviamente il Deal saltò.

Problema dell’errore collegato alla complessità:

dovuto al fatto che più si rende completo il modello del BP sul foglio Excel più aumenta la probabilità dell’errore (di formula, di cella non collegata, di calcolo, ecc.) rendendo inattendibili i risultati.

Due noti professori al MIT redassero il piano triennale delle Opere da fare per un importante Dipartimento del Governo. Purtroppo, uno studente universitario del MIT, dopo qualche mese, sconfessò il BP/PEF per avere trovato un errore di calcolo, banale, ma tale da rendere inattendibile le elaborazioni ottenute, inoltre con grave danno d’immagine del Governo e dei due esimi professori. 

Pertanto, il “Foglio Excel”, per realizzare i Business Plan per Operazioni di “Real Estate”, è il primo rischio, valutato nell’ordine medio dell’80-85%.

Mancanza di Opportunità

La possibilità di gestire in modo flessibile le diverse casistiche che un Modello di Business può offrire, risulta molto ridotta con un BP sviluppato con la tecnologia dei fogli Excel, proprio perché questa tecnologia non permette di sviluppare modelli che possono simulare in modo esauriente i diversi aspetti economici finanziari della realtà.

Infatti, riprodurre le diverse assunzioni su foglio Excel, significa ogni volta ripersonalizzare il modello con conseguente perdita di tempo, rendendo di fatto l’operatività impossibile.

Tuttavia, non gestirli significa non essere in grado di tradurre le idee dell’imprenditore in dati economici finanziari Attendibili per trovare la migliore soluzione.

Cosa significa per l’investitore questo limite? Significa fargli perdere Opportunità di affari che possono andare da qualche migliaio di euro a milioni di euro.

Vediamo le ragioni strutturali dell’inadeguatezza del Foglio di Excel per la limitatezza di Opportunità che può offrire nella stesura di un Business Plan:

Difficolta/Impossibilità a scomporre un Business Model nelle sue Business Unit

dovuta alla complessità che si indurrebbe nel modello Excel per gestirle. La Business Unit infatti rappresenta l’unità minima di analisi con i suoi investimenti, costi e ricavi operativi, utile per scomporre il modello societario nelle sue divisioni operative, al fine di permettere all’investitore di decidere le priorità negli investimenti, su quali business unit concentrare l’attenzione e operare. 

Uno sviluppo immobiliare relativo alla costruzione di tre torri, esaminato con la classica tecnologia dei fogli di calcolo, con un’unica business Unit, ovviamente per la complessità di rappresentare su foglio Excel questo tipo di problematica, risultò completamente sfavorevole per l’imprenditore che si trovò a sostenere un Equity di investimento e una linea di Debito Bancario quasi doppia rispetto alla simulazione corretta che considerava le tre Business Unit e che sfruttava analisi mensile e relativo autofinanziamento.: uno sviluppo immobiliare relativo alla costruzione di tre torri, esaminato con la classica tecnologia dei fogli di calcolo, con un’unica business Unit, ovviamente per la complessità di rappresentare su foglio Excel questo tipo di problematica, risultò completamente sfavorevole per l’imprenditore che si trovò a sostenere un Equity di investimento e una linea di Debito Bancario quasi doppia rispetto alla simulazione corretta che considerava le tre Business Unit e che sfruttava analisi mensile e relativo autofinanziamento.

Difficoltà/Impossibilità di analizzare un Modello di Business nei suoi diversi scenari

in base alle diverse assunzioni, dovendo mettere mano alle formule con dispendio di tempo e aumento della possibilità di errori.

Un progetto di sviluppo immobiliare è molto sensibile alle analisi dei rischi che devono essere previste nei diversi scenari per verificare le situazioni economiche e finanziarie indotte e al tempo stesso capire quali sono preventivamente le azioni da intraprendere, piuttosto che trovarsi a gestire le stesse in modo improvvisato con tutte le conseguenze del caso.  

Difficoltà di esaminare Operazioni Complesse

che, con la tecnologia dei fogli Excel, diventerebbero cosi approssimate da diventare inattendibili.

Una complessa operazione immobiliare di 40 mil. di euro, locata in Austria, studiata da un fondo di investimento americano, con due analisti, uno base a New York e l’altro in India, ottenne l’approvazione di finanziamento dalle banche in circa due settimane, utilizzando “Finance Atena”, rispetto ai sei mesi precedenti che avevano invano cercato di ottenere, usando la tecnologia dei fogli di calcolo.

Difficoltà alla delega

dovuta al fatto che nei BP realizzati con i fogli di calcolo i dati sono cablati con le formule e pertanto le mani sul Piano Economico Finanziario le può mettere solo chi lo ha redatto con tutti i limiti immaginabili e non potendo attivare nessuna delega ad altri uffici.

Nei processi di acquisizione il tempo è fondamentale e pertanto avere possibilità di delega di caricamento dei dati nel modello di analisi diventa importante.

Mancanza di Profittabilità

Il Business Plan (BP) di un’operazione finanziaria di Private Equity elaborato con il foglio di calcolo, oltre che avere un’Attendibilità del 15-20% e quindi non significativa per analizzare seriamente un’operazione finanziaria di centinaia/milioni di euro, di grande impatto sull’investitore, presenta questa problematica ricorrente:

Sovrastima delle Fonti a copertura degli Investimenti (Equity, Linee bancarie, finanziamento soci)

dovuti alla tecnologia di Excel, perché non permette un’ottimizzazione finanziaria dei flussi di cassa consentita invece dalla scomposizione del Modello Societario nelle Business Unit, dalla gestione dei flussi su base mese e dalla gestione dell’autofinanziamento, troppo complesso da riprodurre con la tecnologia di Excel. Questo fa sì che un investitore sprechi capitale utile che potrebbe utilizzare in altre iniziative e inoltre riduce la Profittabilità del progetto, diminuendo il VAN dell’azionista.

In un progetto di uno sviluppo immobiliare importante che comporta un investimento di circa 50 milioni di euro, l’analisi delle fonti per coprire gli investimenti, calcolate con il classico business Plan in Excel, risultò di 25 Mil. per la Linea bancaria  e 18 Mil. per la linea di finanziamento soci, quando la rielaborazione con la tecnologia di "Finance Atena" comportò una Linea Bancaria di 16 Mil. di euro e 12 Mil. di finanziamento soci con un risparmio complessivo di 14 Mil. di euro.

La sostenibilità è sempre critica 

presentando casse negative sulle quali vengono calcolati il TIR e il VAN, quando difatti diventa concettualmente impossibile farlo, perché la cassa, per il principio della sostenibilità finanziaria, deve essere sempre positiva e per farlo vanno previste linee di debito o Equity, che generano un servizio del debito di cui occorre tenere conto nel calcolo dei parametri di reddittività. Le motivazioni di questi risultati sono dovute principalmente al fatto che un’analisi economica finanziaria predittiva è un’analisi molto complessa ed è inadeguato cercare di tradurla su un foglio di Excel per i limiti strutturali dello stesso, per la problematica posta in essere.

La sostenibilità su base annua nella maggior parte dei casi è critica perchè non tiene conto dei flussi di cassa su base mese creando delle Attendibilità non reali e, ignorando le coperture necessarie, comporta una sottostima del servizio del debito.

Reddittività disattese:

dovute alla tecnologia di Excel che porta facilmente a calcolare valori di VAN e di TIR, ma purtroppo in modo inattendibile, in quanto il problema vero è calcolare flussi di cassa corretti. Proprio per questo i valori ottenuti non rispondono mai alla realtà, costituendo un problema per tutti, primo tra tutti per l’Investitore.

La Reddittività è sempre sovrastimata rispetto alla realtà dei fatti, ignorando le imposte, ignorando le corrette modalità di pagamento, le coperture di cassa, deludendo sempre le aspettative dell’Investitore che pronuncia la fatidica frase alla fine dell’operazione: “credevo di guadagnarci di più, oppure, non mi tornano i conti, ecc.